Siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản, bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung hay tăng mạnh mức phạt với các vi phạm là những chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022.
Những quy định này được quy định đầy đủ tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022 như sau:
1, Điều kiện kinh doanh bất động sản
Theo nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện như: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).

Đồng thời, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định.
2, Bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung

Cũng theo Nghị định số 02/2022, hoạt động kinh doanh bất động sản phải sử dụng mẫu hợp đồng chung. Nghị định đã ban hành kèm theo 8 mẫu hợp đồng để sử dụng để mua bán căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; nhà ở riêng lẻ…
Việc sử dụng hợp đồng chung theo mẫu là bắt bộc chứ không phải chỉ mang ý nghĩa tham khảo như các quy định trước đây.
3, Tăng mức phạt với vi phạm hành chính về xây dựng
Cụ thể, các hành vi sau đây sẽ bị phạt tiền từ 5-10 triệu đồng:
– Không gửi văn bản thông báo ngày khởi công (kèm theo bản sao giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng) cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương nơi xây dựng công trình và cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định;
– Không thông báo, thông báo chậm cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương về thời điểm khởi công xây dựng hoặc có thông báo nhưng không gửi kèm hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
– Không gửi báo cáo cho cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc gửi báo cáo không đầy đủ một trong các nội dung: tên, địa chỉ liên lạc, tên công trình, địa điểm xây dựng, quy mô xây dựng, tiến độ thi công dự kiến sau khi khởi công xây dựng hoặc gửi thông báo khởi công không theo mẫu quy định.
Mức phạt này cao gấp 10 lần so với Nghị định 139/2017/NĐ-CP trước kia, chỉ là 500.000 đồng – 1 triệu đồng.
Cùng tại Điều 15, việc khởi công khi thiếu mặt bằng, thiếu hợp đồng thi công, thiếu biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường cũng bị tăng mức phạt, lên 30-50 triệu đồng trong khi quy định trước kia là phạt 15-20 triệu đồng.
Đối với hành vi khởi công mà thiếu bản vẽ, nghị định cũ cũng phạt 15-20 triệu đồng nhưng tại nghị định mới đã được tách riêng, để nâng mức phạt lên 60-80 triệu đồng.
Đối với hành vi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ khi không có giấy phép xây dựng, nghị định cũ phạt 20-30 triệu đồng nhưng nghị định mới đã nâng lên 60-80 triệu đồng.
4, Xây nhà lấn đất hàng xóm có thể bị phạt đến 200 triệu đồng
Trước đây, theo Nghị định 139/2017 chỉ quy định chung hành vi lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng bị phạt từ 50 – 60 triệu đồng. Tuy nhiên hiện nay, theo quy định tại khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022, hành vi này bị xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
Phạt tiền từ 180 – 200 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, người có hành vi vi phạm còn bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Bên cạnh đó, với hành vi xây nhà không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định thì sẽ bị phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng khi xây nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác.
5, Tăng mức phạt vi phạm hoạt động môi giới bất động sản
Cũng tại Nghị định 16/2022, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ môi giới bất động sản nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án không có thực.
Cụ thể, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định có thể bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng; Hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới có thể bị phạt tới 250 triệu đồng.