Trước khi quyết định mua nhà công chứng vi bằng, hãy cân nhắc kỹ lưỡng về những ưu và nhược điểm của phương pháp này. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các yếu tố cần xem xét, từ tiện lợi đến pháp lý và rủi ro tiềm ẩn. Đọc ngay để có quyết định đúng đắn nhất cho mục tiêu mua nhà của bạn!
1. Khái niệm vi bằng:
Vi bằng là bản ghi nhận hành vi, sự kiện do Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp và được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức kèm theo vi bằng sẽ bao gồm những hình ảnh, video trong quá trình xác lập vi bằng. Còn Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan
Trong giao dịch mua bán nhà đất, vi bằng là văn bản ghi nhận các hành vi giao nhận tiền, giấy tờ nhà đất do Thừa phát lại lập và đóng dấu.
2. Giá trị pháp lý của vi bằng:
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng không có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ là một trong những nguồn chứng cứ khi tranh chấp tại Tòa án.
3. Trường hợp nên lập vi bằng:
- Xác nhận tình trạng nhà đất trước khi xây dựng công trình.
- Xác nhận tình trạng nhà đất trước khi cho thuê hoặc mua bán.
- Xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm.
- Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật;
- Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế; Xác nhận mức độ ô nhiễm;
- Xác nhận về sự chậm trễ trong việc thi công công trình;
- Xác nhận về tình trạng công trình khi nghiệm thu;
- Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân khác gây ra;
- Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật;
- Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân theo quy định của pháp luật.
4. Rủi ro khi mua bán qua vi bằng:
Mua bán nhà đất qua vi bằng có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý, như không được công nhận bởi pháp luật, gây ra tranh chấp, hoặc không có giấy tờ hợp pháp, bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay).
Trường hợp các bên giao dịch mua bán có đầy đủ các loại giấy tờ có lập vi bằng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực thì người mua sẽ không được sang tên sổ đỏ, bơi vì như đã nói, để được sang tên sổ đỏ, người mua với giấy tờ hợp pháp về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
– Đơn đăng ký biến động;
– Bản gốc Sổ đỏ;
– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Như vậy người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ, trong trường hợp này nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ người mua dù đã trả tiền nhưng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ đứng tên mình. Chính vì vậy nên hiện nay phát sinh rất nhiều tranh chấp không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó.
Bên cạnh trường hợp có sổ đỏ và các giấy tờ hợp pháp còn có trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này tiến hành lập vi bằng rất nhiều và thường xuyên xảy ra tranh chấp, bởi lẽ bản thân việc không có giấy tờ hợp pháp đã tiềm tàng nhiều rủi ro, không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. có nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Khi gặp phải các trường hợp trên, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian, chi phí tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
5. Kinh nghiệm khi lỡ mua bán qua vi bằng:
- Hiểu rõ quy trình lập vi bằng của Thừa phát lại. Theo đó vi bằng sẽ lập thành 3 bản chính:
– Bản giao người yêu cầu.
– Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
– Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản. - Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
- Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất.
- Đảm bảo giấy tờ pháp lý đầy đủ và hợp lệ.
Tóm lại, việc mua bán nhà đất qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và không đáng tin cậy. Người mua và người bán nên tuân thủ quy trình và thực hiện công chứng đúng quy định để đảm bảo quyền lợi của mình trong giao dịch.
